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      寧波2022首批集中供地:成交265億,保利置業、萬科加碼

      發表日期:2022-04-21

      4月20日上午10點過后,隨著剩余5宗觸頂搖號地塊出現最終競得人,寧波2022年首場集中供地正式落下帷幕。

      回顧整場土拍,寧波此次合計推出33宗地塊,其中包括20宗商品住宅用地,9宗租賃住房用地及4宗安置房地塊,總建面約255.5萬平方米,起拍總價約250.4億元。

      在規則方面,與2021年最后一場土拍相比,寧波于2022年調整了部分商住地塊地價分計,部分商住地塊地價分計,其住宅、商服的土地成交總價在土地出讓合同中分別明確;最終以溢價成交的情況下,按住宅、商服起始總價為基數,按同比例溢價的原則進行分攤;此外,地塊要求在出讓合同簽訂前,按實際成交價格的20%繳納定金,溢價地塊須補繳差額。

      值得注意的是,此次掛牌的所有商品住宅用地均要求全裝修交付,還有部分地塊新增要求住宅單體全部實施鋼結構裝配式。

      雖有調整,但寧波依舊保持“溢價15%封頂+搖號”規則。截止4月19日,合計共有5宗地塊進入封頂線下搖號階段,為本場土拍帶來一絲火熱。

      搖號地塊大多位于寧波熱門區域鄞州,搖號塵埃落定后,寧波2022年首場土拍畫上句點,33宗地塊全部出讓完畢,總成交價265.17億元。

      平穩為主 冷熱分明

      相較此前三批次集中供地寧波鄞州“幾乎扛下所有”的局面,2022年首批次土拍則涵蓋多區域板塊,33宗上架地塊分別包含鄞州區(含高新區)11宗,海曙區7宗,北侖區7宗,江北區5宗,鎮海區2宗及奉化區1宗。

      從供地質量看,此次集中供地中部分地塊是二次上架,限價上升,起價調低;另有地塊新房限價與地塊封頂單價差大于1萬元/平方米,使得這一批地塊的利潤空間有上升趨勢。

      雖然利潤空間是企業拿地熱情的關鍵指標之一,但寧波此次出讓的地塊整體溢價率未能達到1月土拍溢價率7.1%的水平,下降了1.2個百分點,整體平均溢價率為5.9%。

      值得一提的是,溢價率雖沒有上升,但整場集中供地實現零流拍,較為平穩;25宗底價成交,另有5宗熱門地塊觸頂進入搖號環節,冷熱分化顯著。

      進入搖號環節的5宗地塊中,鄞州區YZ07-03-d2地塊位于鐘公廟地段,規劃為住宅用地,出讓面積2.01萬平方米,容積率2.5,總建筑面積5萬平方米,起拍單價2.22萬元/平方米,最終保億置業以封頂總價12.79億元奪得該地塊,成交樓面價2.55萬元/平方米,溢價率14.71%。

      雖然體量并不如其他封頂地塊大,但也以封頂價格延續了1月土拍偉星集團落子該地塊周邊首南地段的熱度。

      此前于1月19日,偉星以總價21.76億元搖號摘得鄞州區首南地段地塊,成交樓面地價約為2.58萬元/平方米,溢價率14.77%,地塊周邊涵括九年一貫制學?;蒿L書院等教育資源。

      另悉,保利置業與建發也通過搖號分食江南公路兩幅地塊,即鄞州區JD08-B1、B2、B3、B4地塊,位于江南公路北側,中興路東側,均為住宅用地。其中,B1、B2地塊出讓面積6.99萬平方米,容積率2.35,總建面16.4萬平方米,起拍單價2萬元/平方米;B3、B4地塊出讓面積5.18萬平方米,容積率2.4,總建面約12.4萬平方米,起拍單價2.1萬元/平方米。

      江南公路周邊地塊位于寸土寸金的老江東板塊內,多家房企也將該地段視作落地寧波的第一站。此次保利置業與建發摘得的地塊臨近高新區,周邊包括3號線中興大橋南站、港隆廣場鄞州第二實驗小學東校區、曙光中學、甬江等生活配套,龍湖、萬科、綠城項目均坐落于同板塊內。

      除搖號地塊外,開拍前較受關注的江北區姚江新城9#-1、9#-2地塊則遇冷,由寧波開投集團和寧波北坤投資底價20.43億元摘得。該地塊位于濱河沁月南側,規劃為商住用地,出讓面積8.3萬平方米,容積率1.5-2.56,總建面約21.3萬平方米,起拍單價9600元/平方米,毛坯限價3.07萬元/平方米。

      資料顯示,該地塊商業商務比例48%,且需自持65%商服建筑計容建筑面積10年,這于無形中增加了開發成本,即便地塊項目內可俯瞰姚江江景,也未能留住部分企業的心。

      保利加倉 萬科中簽

      江北區地塊雖然以底價成交為主,但也不乏地塊獲得青睞,保利置業便將注壓在了江北區莊橋地塊上。經過12輪競拍后,以20.3億元奪得江北區JB14-04-10a地塊,樓面價1.54萬元/平方米,溢價率2.78%。

      此外,保利置業還以底價5.44億元摘得海曙區CX07-03-04d-1地塊,加上搖號所取得鄞州江南公路地塊,3宗土地合計成交63.44億元。

      縱觀保利置業拿地布局,對于寧波的重視可于年報中窺見一二。

      2021年,保利置業合約銷售金額同比增長9%至人民幣566億元,合約銷售面積313.8萬平方米。單盤合約銷售金額超過人民幣10億元的項目達到18個,其中便包括寧波保利江上印、寧波君蘭錦繡花園。此外,保利置業還表示,年內四成投資位于深圳、上海和寧波三個高流量城市,為銷售回籠和股東回報提供有力保障。

      另據統計,于2021年,保利置業在寧波合計布局三宗項目,包括寧波市寧??h主城區躍龍街道寧??瓦\總站項目,規劃總建筑面積約9.2萬平方米;寧波市鄞州區高新區科技園項目,項目規劃總建筑面積約13.3萬平方米,以及寧波市海曙區集士港鎮項目,規劃總建筑面積約9.1萬平方米,以上項目均擬發展作高層住宅小區。

      其中,海曙區集士港鎮項目還與昨日摘得的海曙區地塊相呼應。2021年11月3日,保利置業以總價8.43億元底價競得海曙區集士港鎮地塊,出讓面積2.95萬平方米。

      最新斬獲的海曙區CX07-03-04d-1地塊同樣位于海曙區集士港地段,2宗項目拿下后,形成保利置業的發展包圍圈。

      寧波中原地產市場研究部負責人鐘永金表示,保利置業摘得的集士港地塊,板塊內其實不算優質,拿地是為了補倉,因為期間地價相差較多,2021年拿地底價為1.3萬元/平方米,這一次是1.03萬元/平方米。據此來看,保利置業應是在該板塊內有整體布局。

      從成交企業分布來看,民企與非民企同樣活躍,保利置業、萬科、中海、保億、雅戈爾更關注利潤區間較大的土地項目,而租賃住房、安置房多為非民企攬獲。其中一宗租賃住房用地,即寧波鄞州區GX01-01-17(高新區)地塊則由旭輝瓴寓&寧波城投置業以1.03億元奪得競得。

      據了解,這是旭輝瓴寓繼上海市松江區工業區科技園區新城、南京市建鄴區河西南G116等地塊聯合摘得的第四幅租賃用地,也是第一宗由長租公寓公司參與競得的租賃住宅地塊。

      在行業變動下,企業間聯合拿地早已不是新鮮事。

      前不久落幕的長沙第一輪土拍中(4月12日),岳麓區谷山地塊便由招商&麓山投資摘得;雨花區高鐵新城2宗地塊則分別由中交&中核健康、旭輝&本地企業德奧拿下。

      回看此次寧波土拍,海曙區西成地段HS04-02-19地塊作為定品質現房地塊,由江山萬里&本土企業雅戈爾以7.37億元摘得,雙方各持有項目50%股權。

      這并非江山萬里&雅戈爾首次合作,2020年8月,兩者曾以42.06億元斬獲寧波東部新城明湖畔地塊,創造彼時的寧波“地王”。

      有聯手生花,亦有一枝獨秀。在本輪土拍中,鄞州的“老朋友”萬科以封頂總價15.05億元中簽摘得鄞州區中河地段地塊,成交樓面價2.01萬元/平方米,溢價率14.98%。該地塊位于鄞州區潘火街道,出讓面積3.12萬平方米,容積率2.4。

      此前于2020年8月7日,經過226輪報價,萬科以27億元總價競得寧波國家高新區地塊,溢價率32.2%;2019年6月4日,萬科還經過240輪競拍,以總價10億元競得鄞州(東錢湖5萬平方米地塊,溢價率達68.8%。

      縱觀整場土拍,底價成交仍然占主流。而鐘永金也表示,寧波市場短期內還是以平穩為主,保持在低谷低位;拉長至中長期,寧波還是有發展潛力,目前購房信心不振及疫情因素的確在影響市場回暖。

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